农房抵押转让受欢迎

    截至今年10月底，我市累计农房抵押登记在册14642宗，占已产权登记农房的23%。全市25家金融机构，有16家开办了农房抵押业务，2008年以来累计发放贷款400多亿元，贷款规模最大的年份是2007年、2008年，年度放贷达到75亿元左右，目前贷款余额40多亿元。

    农房抵押转让不仅满足了农民生产生活需求，还助推了城镇集聚进程。从2008年至今年10月底，共办理农房产权转移登记6273宗，转让面积约117万平方米，大部分集中在中心城区和虹桥、柳市、北白象，其他镇、街道很少。农房转让为农民进入城镇畅通了渠道。

    农房抵押转让有着深厚基础

    我市民间商业意识较强，有着敢想敢闯敢干的传统。改革开放初期，就有大量农民洗脚上岸，在全国各地打工，不但率先走向富裕，更强化了市场意识。在农民眼里，农房是自己最大的财产承载体，同时也是一件商品，早在民间借贷中，就有将自己的房子通过借据抵押给出借方的情况，或者直接将农房转手，以解燃眉之急。

    作为民营经济发展较早的地区之一，我市融资需求旺盛。上世纪80年代中后期，我市家庭小工厂蓬勃兴起，但融资难的问题十分突出。到了90年代中期，农民的创业资金得到积累，我市出现了几千家股份制企业，这些企业纷纷拿地建厂房，扩大生产规模，资金需求猛增，破解融资难，势在必行。

    近年来，我市工业化城市化快速发展，人口重新布局，有9成以上农村劳动力已经转向二三产业就业，越来越多的农户愿意到城区、城镇或工业园周边村庄居住。一些先富起来的城中“农民”，买了新房后，把旧农房处置掉，以盘活资金，这样就带来了农房交易“供求两旺”，成交总量很大。

    除了以上几点，最重要的还有政府顺应民意，为帮助农民创业致富，积极尝试地方性政策措施。一项政策的延续，离不开政府的支持。在农房抵押转让上，我市政府一直秉持开明务实的态度，在政策上适当放宽变通，各部门也通力协作，使这一探索一直走到今天。

    农房抵押转让的历史沿革

    初始阶段（1998－2004年）。上世纪90年代后期，我市开始办理农房产权登记，市农商银行率先探索农房产权抵押贷款，最初是将产权证直接交由银行保管抵押，1995年开始办理抵押登记。在农房跨村交易办理土地使用权变更登记时，最早采用填写“所有权变更表”，由村委会签署同意意见，由用户向村集体支付征地补偿费，向政府缴纳土地出让金，转为国有土地，1997年国务院冻结全国土地审批命令发布后停止实施。

    紧缩阶段（2005－2009年）。国务院印发《关于深化改革严格土地管理的决定》后，开始收紧农民住房抵押和转让，2008年7月1日，我市抵押登记业务被叫停。

    尝试阶段（2009－2013年）。2009年3月，温州市委、市政府同意在进一步加强风险防控的情况下，尝试农房抵押登记业务，我市重新开始登记。

    农房抵押转让的具体做法

    严格审批条件。抵押农户必须两证齐全；抵押农户要求出具“抵押物非唯一住房确认书”、所在村集体“同意抵押物处置证明书”和“处置人不再申请宅基地承诺书”（简称为“两证三书”）。

    强化风险管控。重视第一还款来源，把好资金用途关；差别对待第二还款来源，合理控制抵押率，一般不超过评估价的60%；同时限定农房只能为产权人本人贷款抵押，不得为他人提供担保。

    规范标的处置，严格按照“农对农转移、地随房走”的原则处置。

    在农房抵押登记试点成功基础上，我市还对农房跨村转让做了进一步探索，主要是参照国有房产管理办法，设定了农房产权移交程序，把转让范围限定为“市域范围内，农户之间流转”，转让双方原村集体成员身份保持不变。原来是以卖契为凭证的实物交易，变为以产权移交为标志的物权交易。

    农房抵押转让规避了金融风险，让银行与农户双赢。至于存在的一些问题，我市将通过进一步试点摸索，予以克服和解决。

    （张丽萍 整理）

    我市农房抵押转让助推农村发展

    我市从上世纪90年代后期开始探索农房抵押转让，经过二十多年的摸索试点，取得了初步经验，形成了地方特色。十八届三中全会结束后的第二天，新华社报道了我市农房抵押转让情况，引起各界极大关注，中农办派出联合调研组来我市专题调研。去年6月，我市被列入省级农村改革试验区。今年8月，省政府向国务院“两权”抵押贷款试点工作指导小组推荐我市为农民住房财产权抵押贷款试点地区。